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Am 25. März 2020 hat der Deutsche Bundestag das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet (BT DruckS BT DruckS 19/18110 vom 24. März 2020). Das Gesetz soll am 27. März 2020 in Kraft treten. Das Gesetz würde unter anderem Regelungen enthalten, die für die Immobilienwirtschaft von erheblicher Bedeutung sein könnten (Ausführungen bewusst, soweit möglich, zitiert aus dem Entwurf der Bundesregierung).

Autoren: Martin Meißner Etienne Richthammer Harald Francisco Heller René Lochmann Cihangir Agdemir Frederik E. Laux Sarah Tanasescu-Helml Marie-Ann Day

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Zusammenfassung

Auch bei gewerblichen Mietverträgen können Vermieter das Mietverhältnis nicht aus dem Grund kündigen, dass die Mieter infolge der COVID-19-Pandemie die Mieten für den Zeitraum von 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 nicht zahlen können. Aber gewerbliche Vermieter haben ihrerseits nicht dasselbe Recht, gegenüber kreditfinanzierenden Banken die Rückzahlung von Krediten auszusetzen.

Verlangt wird, dass Mieter glaubhaft machen, dass die Nichtzahlung der Miete auf der COVID-19-Pandemie beruht. Der Nachweis der Ursächlichkeit zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtzahlung der Miete sowie das Erfordernis der Glaubhaftmachung können im Einzelfall zu Rechtsunsicherheit führen. Diese Rechtsunsicherheit kann Vermieter und Mieter gleichermaßen treffen. Zu raten ist deshalb, dass Vermieter und Mieter individuelle Vereinbarungen über eine Stundung der Mieten schließen, wenn der Vermieter eine solche Stundung gewähren will. Bei einer Stundungsvereinbarung kann von den Vorgaben des Gesetzes zu Gunsten der Mieter abgewichen werden. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, nur solche Vereinbarungen mit den Mietern zu schließen, die in einem schriftformkonformen Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten sind. Zu vermeiden sind daher insbesondere schlichte Anschreiben an den Mieter mit Bitte um Gegenzeichnung, die dann das Risiko beherbergen, das Schriftformgebot (§§ 550, 126 BGB) zu verletzen und zu einer jederzeitigen Kündbarkeit des Mietvertrags führen können, da die mietvertraglichen Festlaufzeiten sich von Gesetzes wegen in unbefristete Mietverträge wandeln würden.